Ruhsat işlemleri hem zaman olarak hem de harç tutarları olarak vatandaşın ev kararını zorlaştırıyor. Proje çiziminden onaya, ruhsat aşamasına gelene kadar ortalama 1-2 aylık bir süreç gerekiyor. Çoğu zaman bürokratik nedenlerle bu süreler uzayabiliyor veya kesintiye uğrayarak tekrar başa dönülebiliyor. Tek katlı müstakil bir ev için harç bedelleri 15.000 ila 50.000 lira arasında değişebiliyor. Bu da vatandaşa beklenmedik ek maliyetler oluşturuyor.
Gerek yaşanan ruhsat süreci gerekse harç tutarları ev sahibi olmak isteyen vatandaşlarda zaman zaman farklı arayışlara da yol açıyor. Bu nedenle ruhsat gerektirmeyen evler ve modelleri sürekli merak edilerek sorularak gündemde kalıyor. Biz de bu yazımızda ruhsat gerektirmeyen evler konusunda bir analiz yapmaya çalışacağız.
Ruhta gerektirmeyen evler konusunda özellikle prefabrik yapı sektöründe üretilen prefabrik ve konteyner ev modelleri üzerinde durmakta fayda var. Bazı modellerde ruhsat gerektirmeyen prefabrik evlere rastlama imkanı bulunmaktadır. Son yıllarda ruhsat gerektirmeyen evler arasında Tiny House modeli adından sıklıkla söz ettirmektedir. Tekerlekli sisteme sahip bu yeni Tiny House ev modeli ruhsat gerektirmeyen modeliyle arsası bulunmayanlara bile çözüm getirebilmektedir. Tekerlekli sistemle araçla mekandan mekana ruhsat gerektirmeden kolayca taşınabilmektedir.
Yapı Ruhsatı Nedir? Nasıl Alınır?
Arsa üzerine ev veya bina inşa etmek istendiğinde kanuna uygun bir biçimde inşaata başlanabilmesi için istenen belgeye yapı ruhsatı denilmektedir. Bu izin belgesi olmadan inşaata başlanması yasal olarak mümkün değil. Yapı ruhsatı 3 Mayıs 1985 yılında TBMM’de kabul edilerek 9 Mayıs 1985 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 3194 sayılı imar kanununda belirtilmiştir. Kanunun 21. maddesinde bütün inşaatlara ruhsat alma zorunluluğu getirilmiştir.
Yapı ruhsatı almak için ev sahibi veya vekilinin yapı ruhsatı alma dilekçesiyle birlikte gerekli diğer evrakları inşaatın yapılacağı bölgenin bağlı bulunduğu belediyenin imar müdürlüğüne giderek başvurması gerekir. İnşa edilecek yapı şayet belediye mücavir alanı dışında kalıyorsa müracaatın valiliğin uhdesinde yapılması gerekmektedir. Örneğin belediyeye bağlı bulunmayan köy ve mezralarda ruhsat almak için başvurulacak kurum il merkezlerindeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleridir. Ruhsat dilekçesine eklenecek resmi belgeler İmar Durumu Belgesi, arsaya ait Çap ve Tapu Sureti, Aplikasyon Krokisi, TMMO vizeli 5 nüsha mimari proje, yine TMMO vizeli 5’er adet Betonarme Projesi, Mekanik Tesisat Projesi ve Elektrik Projesi. Bunun dışında her biri Noterden onaylanmış TUS Taahhütnamesi, Mal Sahibi Taahhütnamesi, TUS Büro Tescil Belgesi, Sürveyan Taahhütnamesi, Harita Mühendisi Aplikasyon Taahhütnamesi. Mimar Büro Tescil Belgesi ve son olarak da TMMO vizeli Zemin Etüt Raporu ruhsat başvurusu için gerekli resmi evraklardır.
Ruhsata Tabi Olmayan Yapılar Nelerdir?
Yukarıda bahsettiğimiz 1985 yılında yürürlüğe giren 3194 sayılı İmar Kanunu ve konuyla ilgili düzenlenen mevzuatlar özel hallerdeki bazı yapıları ruhsat alma zorunluluğundan muaf tutmaktadır. Şimdi tarla içerisine ahşap ev veya konteyner ev yaptırmak isteyen vatandaşların merak ettiği konuları açıklamaya çalışacağız. Hangi yapılara ruhsat gerekmemektedir buna bakalım.
İmar Kanunu’nun 21. maddesinde belirtildiğine göre; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı, kiremit aktarılması, mahallin özelliklerine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi olmamaktadır.
Aynı maddede belirtilen tel örgü yapı kapsamında tutulmamış olup ruhsat gerektirmemektedir.
Şimdi köyde tarlaya prefabrik ev yapmak isteyen vatandaşları ilgilendiren konuya gelelim. İmar Kanunu’nun 27. maddesine göre; belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı gerekmemektedir. Ancak etüt ve projelerinin valilikçe incelenmesi, muhtarlıktan yazılı izin alınması ve bu yapıların da yöresel doku ve mimari özelliklere fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun şekilde inşa edilmesi zorunludur.
Köydeki arsaya prefabrik ev veya konteyner ev yaptırmak isteyen vatandaşların yukarıdaki maddeyi iyice araştırmalarını öneririz. Köy muhtarları bu konuda yeterince açıklayıcı bilgi vereceklerdir. Bunun dışında ev yaptıracakları köyün bağlı bulunduğu il merkezinde bulunan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüyle iletişime geçerek yöreye özel detay bilgi alabilirler.
Yukarıda belirtilen köylerde inşa edilecek yapılar dışında şantiye yapıları da ruhsat kapsamı dışında bırakılmıştır. Şantiye binaları, ruhsat alınarak yapısına başlanılan esas binanın bitmesinden sonra ve yapı kullanma izni verilmesinden önce yıkılmak üzere esas binanın yapımı için gerekli nitelikte ve büyüklükte inşa edilen geçici nitelikte yapılar oldukları için ruhsata tabi tutulmamaktadır. Ancak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre, şantiye binasının inşaat tamamlandıktan sonra kullanılabilmesi için, şantiye binasına plan ve mevzuat kapsamında yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni düzenlenmesi gerekmektedir. Aksi durumda şantiye binası yıktırılmadan esas binaya yapı kullanma izni verilmemektedir.
Prefabrik Evler İçin Ruhsat Gerekli midir?
Prefabrik evler için ruhsat gerekli mi sorusunun cevabı konutun inşa edileceği arsanın bağlı bulunduğu yere göre değişiklik göstermektedir. Köylere prefabrik ev yapmak isteyenlerle ilgili ruhsat zorunluluğu dışında tutulan kanun maddesini yukarıda belirtmiştik. Tekrar burada belirtelim İmar Kanunu’nun 27. maddesine göre; belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı gerekmemektedir. Ancak etüt ve projelerinin valilikçe incelenmesi, muhtarlıktan yazılı izin alınması ve bu yapıların da yöresel doku ve mimari özelliklere fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun şekilde inşa edilmesi zorunludur.
Şehir ve ilçe merkezlerinde inşa edilecek prefabrik evlerin ruhsat durumu bağlı bulunulan belediyenin imar müdürlüğüyle iletişime geçilerek net bir şekilde bilgi alınabilir.
Ruhsatsız Yapılan Yapılarda Hangi Cezalar Uygulanır?
Yapı ruhsatı alma zorunluluğu bulunan yapılar 3194 sayılı İmar Kanununda belirtilmişti. Aynı Kanunun 42. maddesine göre yapı ruhsatı almadan inşaat yapan şahıslara uygulanacak cezalar belirtilmiştir. Kanunun 42. maddesine göre verilecek olan para cezasının ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıyı fiilen yapan ya da yaptıran kişi adına, bir başka ifade ile yapı sahibi adına verilmesi gerekmektedir.
Ruhsat almadan kaçak yapı cezası binanın inşa edildiği yerlere göre değişmektedir. Ruhsat alınmadan veya ruhsat veya eklerine veya imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapının yapı sahibine ve müteahhidine, istisnalar dışında özel parselasyon ile hisse karşılığı belirli bir yer satan ve alana 500.000 TL’den 25.000.000 TL’ye kadar para cezası kesilmektedir. Kaçak inşaat ceza masrafı ilgili kuruma yapılan ödene sonrası makbuzla belge altına alınır.
Kaynak: https://karmod.com/blog/ruhsat-gerektirmeyen-evler
