banner175

Pahalı Satarak İflas Etmek Mümkün mü ?

www.insaatemlakdunyasi.com haber portalı yazarı gazeteci yazar Hüseyin Çetiner piyasa ile alakalı bir makale yazdı İşte o makale...

Pahalı Satarak İflas Etmek Mümkün mü ?

www.insaatemlakdunyasi.com haber portalı yazarı gazeteci yazar Hüseyin Çetiner piyasa ile alakalı bir makale yazdı İşte o makale...

istanbultimes
istanbultimes
27 Ekim 2016 Perşembe 01:07
Pahalı Satarak İflas Etmek Mümkün mü ?
banner171
Son 5/6 yılda Konut fiyatları o kadar FAHİŞ derecede arttı ki bunu anlamak mümkün değil. 

Esnafın işi bu oranda artmadı, memurun maaşı bu oranda artmadı, kısacası yapılan konutları satın alacak olan vatandaşın geliri atmadığı halde konut fiyatları FÜZE gibi Şişti gitti.

Birazcık Ekonomiden ve İktisattan anlayan herkes  bu RÜYA’nın böyle devam edemeyeceğini tahmin ediyordu.

Pahalı satarak nasıl iflas edilir ?

Yıllar Önce deri ürünleri malzemesi İthalatçısı ve satcısı Afgan asıllı rahmetli HABİBULLAH amca vardı. Bir gün sohbet ederken bana şunu anlattı. Bir iş adamı eşine deri ve konfeksiyon ürünleri satış mağazası açmış. Habibullah amcadan kutusunu 8 TL ye aldığı ÇIT ÇITI 25 TL ye sattığını söylemiş .Merhum da sen böyle yaparsan iflas edersin demiş. Adam da nasıl olur 8 liraya aldığım ürünü 25 liraya satıyorum böyle nasıl iflas edilir deyince Habibullah amca pahalı satarken de iflas edilir diyerek bu alanda bir tek sen yoksun senin 25 TL ye Çıt Çıt sattığın kişiler er yada geç o ürünü 10 liraya satan bir yer bulduğu zaman senden artık alış veriş yapmaz ve sende batarsın demiş.

Yıllardır Arsa sahiplerine ve Müteahhitlere aşırı yüksek fiyatlı konutlar sizi mahavedecek dedim beni dinlemediler İşte Mahvolmak üzereler Ama henüz Köprüden önce son çıkışları var fiyatları yarıya düşürmek

Konut fiyatları o kadar aşırı bir şekilde şişirildi ki gelirleri sabit duran kişilerin buradan konut satın alma umutları kalmadı.  Bu hatalı politikada TOKİ ve EMLAK konut’un arsalarımızı pahalı satalım da ne olursa olsun mantığı çok etkili oldu. Örnek vermek gerekirse Zeytinburnu Kazlıçeşme mahallesinde bulunan Ağır Bakım’ ın yerini Türkiye Cumhuriyetinin en pahalı arsası şeklinde satarak reklam yaptılar.

Tabi şu an burada  proje üreten 3 şirket ARSA ,İNŞAAT MALİYETLERİ VE KARLARINI KOYUNCA  birim m2 fiyatı için 25 Bin lira fiyat  çıkardılar. Başkasını örnek vermeye gerek yok. 27 Yıldır Zeytinburnu ilçesinde orta ölçekli bir esnafım.  4 Tane evladım var. En az 150 m2 lik bir konutta yaşamımızı sürdürebiliriz. Bu 150 M2 lik  konutun fiyatı  eski para birimi ile 3 trilyon 750 bin lira yapar. Bir de bunu banka ile aldığını düşünürsen en az 6-7 trilyon yapar. Bu ilçede bu parayı verip bir daire alacak esnafı ben tanımıyorum. 

Böyle olunca bir semtin İnsanı, kültürü ve yaşamı da değişiyor. Yani özetle Zeytinburnu insanına sen burada yaşama artık deniliyor. Asıl konumuz bu olmadığı için bu kısmı pas geçeceğim.

İstanbul’un içinde yüzlerce Fabrika’nın yeri (Vita Yağ Fabrikası Bakırköy’de Carrusel AVM,  Altınyıldız Fabrikası Bahçelievler İSTWEST, EDİP İPLİK Güneşli 212 AVM,en az bunun gibi 500 tane örnek var İstanbul’da) lükse ve şatafat denilecek mekanlara dönüştü.  Bu yanlış  gidişattan bile işlerin sağlıklı gitmediğini anlamak gerekirdi.

İnşaat yapanların henüz kendilerini kurtarma imkanları azda olsa  var Nasıl mı fiyatları yarı yarıya düşürmek peki bu mümkün mü ?

Bu zor ama bunu yapmazlarsa ellerindekini kaybedecekler ve  yerlerine yarı fiyata konut yapacak başka firmalar gelecek. Çünkü Hayat devam ediyor ve insanlara konut lazım. Ama bu şişirilmiş fiyatlara değil. TOKİ,EMLAK konut ve diğer arsa tedarikçileri başta olmak üzere arsa sahipleri titreyip kendine gelecek.

Uzmanlarından soruyorum inşaatın metre karesi kaç para olur diye 650 ile 1.000 lira arasında fiyat  veriyorlar. Bakının Zeytinburnu’ da  yeni bir inşaattan 90 m2 lik bir daire için 575 ile 600 bin arası fiyat talep ediyorlar.

İnşaat maliyeti için en pahalısından yani m2 fiyatını 1.000 liradan hesaplasak 9O bin lira inşaat maliyeti yapar daire başı 90 bin lirada arsa payı dersek 180 bin lira yapar. % 30 da müteahhit kârı dersek toplam bedeli 234 Bin TL yapıyor. Hadi biraz daha abartalım ve düz hesap 250 bin lira diyelim. Peki Zeytinburnu Yenidoğan Mahallesi sokak arasında bu tür bir daire için 575 ile 600 bin lira arası ücret istenmesine ne demek gerekir ?

                                                                                                                                                        Pahalı arsa pahalı konut demektir

Arsalar zaten çok pahalı. Birde son 5/6 yılda yüksek kâr’a alışan Müteahhitler o tatlı kârların ömür boyu devam edeceğini düşünüyordu ama bıçak kemiğe dayandı. Kendi kaynakları ile konut yapanlar belki yarı daha doğrusu gerçek değerinde bir süre  yaptıkları konutları satmayabilirler ama banka kredisi ile yapanlar konutlarının günün değerinde gerçek bedeli  ne ise ondan satmak zorunda kalacaklar.

Bana  ne yüksek bedelle Araplara,Ruslara veya yabancılara konut satıyoruz diyerek işe girilmez

Bu ülkenin esnafı,memuru ve işçisi yıllar önce ev alabiliyordu. Ama bugün alamazzz. Esnafın % 95’inde cebinde 575 veya 600 bin lira para çıkarıp bir daire satın alacak imkanı olduğunu sanmak. % 120 parası olsa 600 den bunu düştüğün zaman kalan 480 bin lira için diyelim esnafın kredisi var ve bu parayı  10 senede ödemeyi düşünse yaklaşık olarak 750 bin TL olarak dönüşü  olması gerekir. Bugün Esnafın % 98’i bu tür bir yükün altında kalkamaz.  İşte Müteahhitin ne kadar ağır bir durumda olduğunu gördünüz mü ?

Bakmayın Müteahhitlerin son daire bitti ekmek peynir gibi satıyoruz dediklerine piyasa TIK yok Tık …

İşim gereği Bayrampaşa içesinin Altıntepsi mahallesinde 10 dairelik yer yapan Müteahhit ile de ,Bahçelievler ‘de 1.200 Konut yapanla’da Başakaşehir de 5 bin konut yapan müteahhitle de iletim halindeyim. Konut almaya  gelenlerle yaptıkları konuşmalar ile gerçek arasında  çok fark var. Son 5 aydır yaprak kıpır kıpırdamadığını  dostane sohbetlerde dinliyoruz.

Bu Krizi Devlet (TOKİ,EMLAK KONUT),Müteahhit ve işin başı ile sonuna bakmayan alıcılar yaptı dersem kimse bana kızmasın…

Akıllı Müteahhit henüz Kriz patlamadan maliyelerine yakın bedellerle yaptığı yerleri satarsa belki yaşama şanı olur.  Ama biz projemize başlarken hedef fiyatımız şu veya buydu derse korkarım ki ayağa da kalkamayacak ve ciddi bir borç sarmalına girecektir. Bu süreç banka kreşi ile çalışanlar için daha da zor geçecek veya geçemeyecek.

Ben tecrübelerime dayanarak CİDDİ bir KONUT krizinin ayak seslerini ¾ yıldır yazılarımla haber veriyorum ama kimse  bana kulak vermedi.

Uzun lafın kısası KÖTÜ bir döneme girdiğimizi hissedip hemen tedbir alma yöntemine gidenler belki ayakta kalır.  Ama hiçbir şey olmaz deyip tertibat almayanlar bu varlıklı günlerine gelecek kuşaklarına Masal gibi anlatacaklar.

Ben bunu derim bunu söylerim… Mart 2017’ye kadar bir gümbürtü kopacak ama sesli  ama  sessiz 

Bu konuda yüzlerce kanıtım ve emarem var ama aklı başında bir tacirin yok sen senaryo yapıyorsun işler gayet iyi ve Emlak ta fiyatlarda düşmeyecek diyemez.

İnşallah ben yanılırım ve İnşaat’ tan bir kriz olmaz ama HÜKÜMET aldığı önlemler ( KDV yi % 18 den % 8 e düşürmesi, vatandaşın peşin ödemek zorunda olduğu % 25’ i % 20 ye düşürmesi, Vs.vs.)

Ahan da bugün 27 Ekim 2016  ve ben buraya yazdm. İnşaatta işler bundan sonra eskisi gibi parlak olmayacak ve fiyatlar da  en az yarıya kadar düşecek.

İnşallah her şey iyiye gider ama ne yazık ki göstergeler pek de iyi değil.

İnşaat Emlak Dünyası / Hüseyin Çetiner 27 Ekim 2016

Son Güncelleme: 27.10.2016 01:10
Yorumlar
Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.

banner186